IBS e CBS sobre aluguel: o que muda para quem tem imóvel ou holding patrimonial
Durante décadas, quem tinha imóvel alugado no Brasil vivia em uma zona tranquila do ponto de vista tributário. O aluguel não pagava imposto sobre consumo. Essa realidade acabou.
A reforma tributária brasileira, aprovada por meio da Lei Complementar 214/2025, incluiu a locação de imóveis na base de incidência do IBS e do CBS, dois novos impostos que estão sendo implantados gradualmente no país. Para quem tem imóvel alugado, holding patrimonial ou contratos de locação em vigor, isso representa uma mudança estrutural, com um prazo crítico para agir: 31 de dezembro de 2026.
O que são IBS e CBS
IBS e CBS são os dois novos tributos criados pela reforma tributária brasileira. Juntos, formam o chamado IVA dual, uma expressão técnica para um imposto moderno sobre consumo de bens e serviços, inspirado no modelo adotado por diversos países.
O IBS é arrecadado pelos estados e municípios. A CBS é arrecadado pela União. Antes da reforma, o aluguel de imóveis era completamente isento desse tipo de tributação sobre consumo. Isso acabou com a LC 214/2025.
O cronograma de implantação é gradual. Em 2026, as alíquotas são ainda simbólicas e servem para adaptar os sistemas. A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS entra em alíquota plena e o PIS e a Cofins são extintos. O IBS cresce progressivamente até 2033, quando o novo sistema estará plenamente em vigor.
Exemplo prático: uma holding patrimonial que hoje recolhe PIS e Cofins sobre aluguéis precisará, a partir de 2027, emitir nota fiscal eletrônica com destaque do IBS e da CBS. A carga não cresce abruptamente, mas a obrigação e a lógica tributária mudam.
Quanto será cobrado sobre o aluguel
Para locações de imóveis, a LC 214/2025 prevê uma redução de 70% sobre as alíquotas do IBS e da CBS. Isso vale tanto para locação residencial quanto comercial no regime regular.
Em 2027 e 2028, a CBS terá alíquota estimada em 6%, e com a redução de 70%, a alíquota efetiva da CBS sobre o aluguel cai para aproximadamente 1,8%. O IBS nesse período ainda será de 0,1%, também sujeito à redução. A alíquota combinada efetiva nesses dois primeiros anos ficará próxima de 2% sobre a receita bruta de aluguel. A partir de 2029, o IBS cresce progressivamente até a implantação completa do sistema, quando a alíquota efetiva sobre locações deve se aproximar de 8%.
Para locação residencial, ainda existe um redutor social de R$ 600 mensais por contrato, abatido diretamente do tributo apurado. Para locações de curta temporada, de até 90 dias, aplicam-se as regras do setor de hotelaria, com redução diferente.
Exemplo prático: uma holding que recebe R$ 50.000 mensais de aluguel comercial, em 2027, terá uma carga adicional estimada em torno de R$ 1.000 mensais de CBS, valor que pode ser creditado pelo inquilino pessoa jurídica que use o imóvel em sua atividade.
O que é o redutor de ajuste e por que 31 de dezembro importa
A lei criou um mecanismo chamado redutor de ajuste para evitar que o novo imposto incida sobre valorização que aconteceu antes de ele existir. O mecanismo está previsto nos artigos 257 e 258 da LC 214/2025 e funciona assim: o valor do imóvel em 31 de dezembro de 2026 serve como ponto de partida. Numa futura venda, esse valor é descontado da base de cálculo. Você paga o novo tributo apenas sobre a valorização que ocorrer a partir de 2027, não sobre décadas anteriores.
O contribuinte tem duas opções para fixar esse valor inicial: usar o valor de aquisição do imóvel atualizado pelo IPCA, ou optar pelo valor de referência do imóvel em 31 de dezembro de 2026, que pode ser o valor registrado no Cadastro Imobiliário Brasileiro ou uma avaliação técnica de mercado. Essa escolha é irrevogável após o prazo. Quem não fizer a opção até 31 de dezembro de 2026 perde a possibilidade de usar o valor de mercado atual como base do redutor.
Exemplo prático: um imóvel comprado em 2008 por R$ 300 mil vale hoje R$ 1,5 milhão. Se o proprietário optar pelo valor de referência de mercado de 31/12/2026 e documentar isso adequadamente, o tributo incidirá apenas sobre a valorização a partir de 2027. Se não fizer a opção, o redutor será calculado com base no valor de aquisição atualizado pelo IPCA, que pode ser significativamente menor do que o valor de mercado atual. Em imóveis com valorização expressiva ao longo dos anos, a diferença entre as duas opções pode representar dezenas ou centenas de milhares de reais em imposto no momento de uma venda futura.
A avaliação técnica produzida agora, com data-base 31 de dezembro de 2026, é a prova contemporânea. Um laudo produzido em janeiro de 2027 para tentar reconstituir o valor de dezembro de 2026 é peça de defesa, não prova. E se defende com honorários que o laudo custaria uma fração.
O que muda para quem tem holding patrimonial
Nos últimos anos, muitas famílias constituíram holdings patrimoniais por dois motivos principais: carga tributária menor sobre os aluguéis em comparação com a pessoa física, e organização da sucessão familiar.
Com a reforma, é necessário revisar esse raciocínio com dados atualizados. E os dados são favoráveis à holding.
Quadro comparativo: tributação sobre aluguel em 2027 e 2028
| Pessoa física (grande locador) | Holding patrimonial | |
|---|---|---|
|
IRPF / IRPJ + CSLL |
Até 27,5% |
Aprox. 8% (lucro presumido)
|
|
IBS + CBS sobre aluguel |
Aprox. 1,83% |
Aprox. 1,83%
|
|
Carga total estimada |
Até 29,33% |
Entre 9,5% e 12,7%
|
|
Crédito para inquilino PJ |
Depende do enquadramento |
Garantido e estável |
A diferença é expressiva. Em uma receita de R$ 100.000 mensais de aluguel, a economia via holding pode chegar a até R$ 19.000 por mês em comparação com a tributação na pessoa física.
A vantagem sucessória e de governança familiar permanece intacta. Quem constituiu holding apenas pela alíquota de aluguel precisa reavaliar a estrutura, porque a lógica mudou. Quem a constituiu para organizar a sucessão da família, evitar conflitos entre herdeiros e disciplinar a administração do patrimônio continua com a decisão correta pelas razões certas.
Além disso, do ponto de vista do inquilino corporativo, a holding locadora é preferível à pessoa física: o crédito de IBS e CBS é garantido e estável durante todo o contrato, enquanto a pessoa física pode entrar e sair da condição de contribuinte a cada ano dependendo da receita, gerando incerteza para o locatário.
Quem é considerado contribuinte na pessoa física
Nem todo proprietário de imóvel alugado se torna contribuinte do IBS e da CBS. A lei estabelece dois momentos distintos de verificação.
O primeiro olha para o ano anterior. Para ser considerado contribuinte em determinado ano, o proprietário precisa ter atendido, simultaneamente, dois requisitos no ano anterior: mais de três imóveis alugados e receita bruta anual de locação superior a R$ 240 mil. Os dois critérios precisam ser cumpridos ao mesmo tempo. Ter cinco imóveis com receita de R$ 200 mil não enquadra. Ter receita de R$ 300 mil com dois imóveis também não enquadra por esse critério.
O segundo olha para o ano em curso. Mesmo que o proprietário não tenha se enquadrado pelos critérios do ano anterior, se a receita de locação no próprio ano-calendário ultrapassar R$ 288 mil, ele passa a ser contribuinte a partir daquele mês, independentemente de quantos imóveis possui.
Na prática: quem tem dois imóveis com receita anual próxima de R$ 288 mil não começa o ano como contribuinte, mas precisa monitorar a receita mês a mês. Se ultrapassar o limite durante o ano, a obrigação começa imediatamente.
O primeiro critério é ter mais de três imóveis alugados simultaneamente. O segundo é ter receita bruta anual de locação superior a R$ 240 mil, com base no ano anterior. Os dois critérios precisam ser atendidos ao mesmo tempo. Ter cinco imóveis com receita de R$ 200 mil não enquadra. Ter receita de R$ 300 mil com dois imóveis também não enquadra.
Há ainda um gatilho direto: se a receita de locação no próprio ano-calendário ultrapassar R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis, o proprietário vira contribuinte a partir desse momento.
Abaixo desses limites, a pessoa física continua pagando apenas imposto de renda sobre os aluguéis, como sempre foi.
O que muda para quem tem contratos de locação em vigor
Contratos de aluguel assinados antes da reforma não preveem quem absorve o novo tributo. Isso cria uma zona de indefinição que pode gerar conflito entre locadores e locatários a partir de 2027, quando a CBS entra em vigor pleno.
Exemplo prático: uma empresa aluga um conjunto comercial por R$ 25.000 mensais com contrato vigente até 2029. O contrato não tem cláusula sobre novos tributos. Em 2027, a CBS passa a incidir sobre esse aluguel. O locador absorve a redução na receita líquida ou repassa ao locatário? Sem cláusula contratual, essa discussão vai para renegociação forçada ou para a Justiça.
Vale observar que o inquilino pessoa jurídica no regime regular tem direito a creditar o CBS pago sobre o aluguel, o que torna o repasse mais simples de negociar. Renegociar uma cláusula de reequilíbrio agora, com calma, é melhor do que renegociar sob pressão no ano que vem.
O que fazer antes de 31 de dezembro de 2026
Três providências concretas para quem tem patrimônio imobiliário:
1. Avaliar e documentar o valor dos imóveis
Decidir entre usar o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou o valor de referência de mercado como redutor de ajuste. Se a opção for pelo valor de mercado, é necessário ter uma avaliação técnica com data-base 31 de dezembro de 2026. Essa escolha é irrevogável após o prazo.
2. Revisar os contratos de locação vigentes
Identificar quais contratos não têm cláusula sobre novos tributos e negociar o ajuste antes que a incidência gere conflito. Uma cláusula bem redigida protege o locador sem necessariamente onerar o locatário de forma injusta.
3. Avaliar a estrutura patrimonial como um todo
Se há holding constituída, entender o que muda, o que melhora e o que permanece válido. Se não há, avaliar se faz sentido constituir uma antes do fim do ano. Se a holding existe mas nunca foi revisada à luz da reforma, agora é o momento.
Perguntas frequentes
Não pelo critério do ano anterior, pois R$ 180 mil anuais estão abaixo de R$ 240 mil. Mas se em algum mês de 2026 sua receita acumulada no ano ultrapassar R$ 288 mil, você passa a ser contribuinte a partir daquele momento, independentemente da quantidade de imóveis. Vale monitorar.
Não. Os dados apontam na direção contrária: em 2027 e 2028, a holding tende a ser ainda mais vantajosa do que antes da reforma, especialmente para quem aluga para inquilinos corporativos. O que pode mudar é o raciocínio que levou à constituição. Uma revisão da estrutura é recomendável, não o encerramento.
Sim, e o prazo é 31 de dezembro de 2026. O redutor de ajuste é o valor que será descontado da base de cálculo do IBS e CBS quando você vender o imóvel no futuro. Quanto maior o redutor, menor o imposto sobre a venda. A decisão sobre como fixar esse valor precisa ser tomada antes do prazo, e ela é irrevogável.
Sim. Contratos sem cláusula sobre novos tributos ficam expostos a conflitos em 2027. Renegociar uma cláusula de reequilíbrio agora evita disputas futuras. O processo é simples quando feito em clima de boa-fé entre as partes, e bem mais difícil quando feito sob pressão.
R$ 36 mil anuais e um único imóvel estão abaixo dos critérios de enquadramento como Grande Locador. A princípio, você continua pagando apenas imposto de renda, como sempre. Mas o cenário regulatório ainda está sendo consolidado e vale confirmar sua situação específica antes de concluir que não há impacto.
Sim. A partir de 1º de agosto de 2026, locadores pessoas jurídicas já devem emitir nota fiscal eletrônica com destaque do IBS e da CBS, mesmo que as alíquotas deste ano sejam ainda simbólicas. Quem não se adaptou a tempo deve regularizar imediatamente.
Como a JHSP pode ajudar
A reforma tributária criou um conjunto de decisões com prazo e consequências definitivas para quem tem patrimônio imobiliário. Não são decisões que se tomam depois, porque depois o prazo terá passado.
A JHSP assessora clientes na revisão e renegociação de contratos de locação, no planejamento patrimonial envolvendo holdings familiares e na análise do impacto da reforma tributária sobre o patrimônio imobiliário. Se você tem imóveis alugados, uma holding constituída ou contratos de locação que precisam ser revistos antes de dezembro, entre em contato pelo WhatsApp e agende uma conversa.