Atraso na entrega de imóvel: direitos do comprador e caminhos jurídicos
Um empresário adquire, na planta, um apartamento em São Paulo. O cronograma de entrega orienta decisões relevantes: a venda do imóvel atual, a mudança da família, o fim de um contrato de locação. Encerrado o prazo contratual e o período de tolerância, a construtora comunica um novo adiamento e atribui a demora à documentação da obra. O atraso na entrega de imóvel gera um prejuízo concreto, e a legislação define com precisão o que o comprador pode exigir a partir desse momento.
O prazo de tolerância e o que diz a lei
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o art. 43-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964). O dispositivo admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a entrega, desde que essa condição esteja expressa no contrato de forma clara e destacada. Dentro desse período, o atraso não autoriza a rescisão nem gera penalidade para a incorporadora.
Ultrapassada a tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, a incorporadora está em mora. A partir daí, o adquirente escolhe entre dois caminhos: manter o contrato e ser indenizado pelo período de atraso, ou rescindi-lo e receber de volta o que pagou.
Indenização: a regra legal e a posição do STJ
Para quem mantém o contrato, o §2º do art. 43-A prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e paga na entrega das chaves. A base de cálculo é o montante pago, não o valor total do imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência consolidada no sentido de que o atraso na entrega gera prejuízo presumido ao comprador, que fica privado do uso do bem. Nesses casos, os lucros cessantes costumam ser calculados com base no valor de aluguel de um imóvel semelhante. Se a indenização legal de 1% pode ou não ser somada aos lucros cessantes é uma questão ainda debatida, e a resposta depende da redação do contrato e da data em que ele foi assinado. Em imóveis de alto padrão, a diferença entre os critérios pode ser expressiva, o que torna a análise do contrato decisiva antes de qualquer pedido.
As regras valem para qualquer imóvel adquirido na planta, independentemente do valor. Em empreendimentos de alto padrão, porém, o impacto financeiro do atraso e a diferença entre os critérios de indenização tendem a ser proporcionalmente maiores.
| Cenário | Fundamento | O que o comprador pode pleitear | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
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Atraso dentro dos 180 dias |
Art. 43-A, caput |
Em regra, nada |
A cláusula precisa ser clara e destacada |
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Atraso além da tolerância, contrato mantido |
Art. 43-A, §2º, e jurisprudência do STJ |
Indenização de 1% do valor pago por mês; discussão sobre lucros cessantes |
Cumulação controvertida |
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Atraso além da tolerância, contrato rescindido |
Art. 43-A, §1º |
Devolução integral dos valores pagos, com multa contratual, em até 60 dias |
A multa da rescisão não se soma à indenização mensal (§3º) |
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Contrato assinado até 27/12/2018 |
Teses do STJ (Temas 970 e 971) |
Cláusula penal ou lucros cessantes, em regra sem cumulação |
Contratos assinados a partir de 28/12/2018 seguem a Lei 13.786/2018 |
Exemplo prático
Um comprador adquiriu uma unidade no Itaim Bibi por R$ 4,5 milhões e já havia pago R$ 1,8 milhão. A entrega estava prevista para março de 2024, com tolerância de 180 dias encerrada em setembro. Em outubro, a construtora comunicou um novo adiamento de oito meses, atribuído à demora na emissão do Habite-se, documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra.
Nesse cenário, há dois caminhos. Se o comprador optar pela rescisão, a lei prevê a devolução integral de R$ 1,8 milhão, corrigido e acrescido da multa contratual, em até 60 dias. Se preferir manter o contrato, a indenização legal corresponde a 1% de R$ 1,8 milhão, ou seja, R$ 18 mil por mês de atraso. Abre-se ainda a discussão sobre os lucros cessantes calculados pelo aluguel de um imóvel equivalente na região.
Atrasos ligados a trâmites burocráticos da obra são, em regra, tratados como risco da própria atividade da incorporadora. A escolha entre os caminhos depende do objetivo do comprador e da análise do contrato.
O que fazer agora
- Reúna o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e todas as comunicações da construtora.
- Verifique a data de assinatura do contrato e a redação da cláusula de tolerância, porque elas definem a regra aplicável.
- Formalize a cobrança por notificação extrajudicial, registrando a mora da incorporadora.
- Não assine aditivos ou termos de quitação propostos pela construtora sem análise jurídica prévia.
- Calcule o total efetivamente pago e compare os dois caminhos antes de decidir.
Perguntas frequentes
Em regra, não. Escassez de mão de obra, falta de insumos, chuvas sazonais e entraves burocráticos são tratados pela jurisprudência como riscos da própria atividade imobiliária. Eventos efetivamente extraordinários podem ser discutidos, mas cabe à construtora demonstrá-los.
Nos contratos regidos pela Lei 13.786/2018, a devolução integral deve ocorrer em até 60 dias corridos contados da rescisão, com correção monetária e a multa prevista no contrato.
Pela regra legal, não. A indenização de 1% ao mês incide sobre o valor efetivamente pago à incorporadora. Os lucros cessantes, quando cabíveis, seguem outro critério, baseado no aluguel de imóvel semelhante.
Em regra, o simples atraso não é suficiente. O dano moral pode ser reconhecido em situações excepcionais, que precisam ser demonstradas no caso concreto.
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