Obra Paga e Não Executada: Direitos do Contratante

Obra paga e não executada: o que o contratante pode fazer

O cronograma dizia doze meses. No oitavo, os andaimes continuavam montados, a equipe aparecia em dias alternados e o condomínio já havia liberado a maior parte do valor combinado. Quando alguém finalmente perguntou quanto da obra estava pronto, ninguém soube responder com número. Havia impressão de um lado e justificativa do outro. A situação de obra paga e não executada quase sempre começa assim: não com um rompimento, mas com uma defasagem que ninguém mediu a tempo.

O que caracteriza o inadimplemento

Em contratos de obra, o que a empresa deve não é esforço, é resultado dentro do prazo. Vencido o prazo sem a entrega, e sem causa que justifique a prorrogação, existe inadimplemento.

O art. 475 do Código Civil dá ao contratante duas opções diante disso: pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento. Em qualquer dos dois casos, cabe indenização por perdas e danos.

A escolha entre resolver e exigir não é só jurídica, é prática. Exigir o cumprimento faz sentido quando a empresa ainda tem condição técnica e financeira de terminar. Quando não tem, insistir só alonga o prejuízo.

A prova técnica é o que decide

Esse é o ponto que separa quem negocia de quem apenas argumenta.

Sem medição, a discussão vira palavra contra palavra, e nela a empresa que está com o dinheiro leva vantagem, porque basta a ela sustentar que o atraso é pontual. Com um laudo de engenharia independente, que mede o executado pelos critérios do próprio contrato e do cronograma físico-financeiro, a conversa muda de natureza: deixa de ser sobre percepção e passa a ser sobre percentual.

O laudo responde a pergunta que decide tudo: quanto foi pago e quanto foi efetivamente executado. Se existe descompasso relevante entre os dois números, ele está documentado por um terceiro técnico, com responsabilidade profissional, e não por quem tem interesse no resultado.

É esse documento que sustenta uma negociação, uma notificação ou uma ação. Sem ele, o contratante tem razão, mas não tem como demonstrá-la.

Protesto e cobrança não encerram a discussão

É comum que, diante da cobrança do contratante, a empresa reaja protestando um título ou ajuizando execução. O efeito psicológico é grande, mas isso não transforma o débito em incontroverso.

O art. 783 do Código de Processo Civil é expresso: a execução para cobrança de crédito deve sempre se fundar em título de obrigação certa, líquida e exigível. Em contratos de obra com pagamento vinculado a etapas, um título emitido sem a medição correspondente tende a não atender a esse requisito, e isso pode ser discutido.

Quanto ao protesto, a Lei nº 9.492/1997 prevê caminhos distintos. Pelo art. 26, o cancelamento é requerido no próprio tabelionato mediante apresentação do documento protestado, e o § 1º admite, na falta do original, declaração de anuência do credor com firma reconhecida. Já o § 3º é claro: cancelamento por motivo diverso do pagamento depende de determinação judicial.

Na prática, isso significa que o cancelamento costuma ser rápido quando faz parte de um acordo, e depende do Judiciário quando não há consenso.

Situação	O que fundamenta	Caminho possível
Prazo vencido sem entrega	Art. 475 do Código Civil	Resolução com perdas e danos, ou exigência de cumprimento
Pagamento muito acima do executado	Laudo técnico sobre o cronograma físico-financeiro	Restituição do excedente e revisão do cronograma
Execução de título sem medição correspondente	Art. 783 do CPC	Discussão sobre certeza, liquidez e exigibilidade
Protesto no contexto de acordo	Art. 26 e § 1º da Lei nº 9.492/1997	Cancelamento no tabelionato, com anuência do credor
Protesto sem consenso entre as partes	Art. 26, § 3º, da Lei nº 9.492/1997	Cancelamento por determinação judicial
Encerramento consensual	Art. 472 do Código Civil	Distrato, pela mesma forma exigida para o contrato

Exemplo prático (situação hipotética)

Uma empresa foi contratada para impermeabilizar a laje e a garagem de um edifício comercial, com prazo de seis meses e pagamento em parcelas atreladas a etapas. No sétimo mês, a obra estava parada e o contratante já havia pago cerca de 70% do valor.

Um engenheiro independente mediu o executado pelos critérios do contrato e apontou algo próximo de 40%. A diferença entre os dois números, até então uma sensação, virou um valor.

A partir daí, o contratante passou a ter três coisas que não tinha antes: uma base para exigir a devolução do que foi pago a mais, um documento para opor a qualquer cobrança, e uma posição definida para sentar à mesa. A empresa, por sua vez, passou a ter um incentivo real para negociar, porque o número agora existe fora da conversa entre as partes.

Os dois caminhos

O negociado. O distrato, previsto no art. 472 do Código Civil, encerra o contrato por acordo e deve observar a mesma forma exigida para o contrato original. É o caminho mais rápido, e costuma permitir incluir no mesmo instrumento a devolução de valores, a baixa de títulos e o cancelamento de protestos.

O judicial. Quando não há acordo, discute-se a resolução do contrato, a restituição do excedente pago, a multa contratual e a reparação dos danos, além da eventual nulidade da execução e do cancelamento do protesto.

Na maior parte dos casos, a notificação extrajudicial é o que separa um caminho do outro. Ela registra formalmente a posição do contratante, fixa prazo para resposta e constitui prova. Vale conferir se o contrato exige forma específica de envio, como carta com aviso de recebimento, porque a formalidade errada enfraquece um documento que deveria fortalecer.

Como evitar que aconteça de novo

Quem já contratou obra sabe que o problema raramente está no preço, está na estrutura do pagamento.

Pagamento vinculado à medição do que foi efetivamente executado, com cronograma físico-financeiro anexo ao contrato. Cláusula de medição com percentuais definidos por etapa. Multa por atraso e regras objetivas de rescisão. ART do engenheiro responsável e seguros previstos em contrato. E revisão do instrumento antes da assinatura, que é o momento em que tudo isso custa barato.

O que fazer agora

Reúna o contrato, o cronograma, os comprovantes de pagamento e toda a comunicação trocada com a empresa.
Contrate um laudo técnico independente que meça o executado pelos critérios do próprio contrato.
Compare o percentual pago com o percentual executado e apure a diferença.
Verifique se o contrato exige forma específica para notificações.
Formalize a posição por notificação extrajudicial, com prazo para resposta.
Não assine termo de quitação, aditivo ou acordo sem análise prévia do que está sendo renunciado.
Se você não é quem assina pelo condomínio, reúna o que for público, como atas, comunicados e o cronograma divulgado aos moradores, e leve a questão formalmente ao síndico ou ao conselho, por escrito. Pedido registrado em ata é o que faz a discussão avançar.

Perguntas frequentes

A empresa recebeu e não terminou. Posso simplesmente rescindir o contrato?

O art. 475 do Código Civil permite ao lesado pedir a resolução, com indenização por perdas e danos. Mas a forma como isso é feito importa, e uma rescisão mal formalizada pode gerar discussão sobre quem deu causa ao rompimento.

Preciso mesmo de laudo técnico?

Sem ele, a discussão fica no campo da impressão. O laudo é o que converte o problema em números verificáveis, e é ele que sustenta tanto a negociação quanto a via judicial.

A empresa protestou um título. Isso significa que a dívida existe?

Não. O protesto é um ato de cobrança, não uma decisão sobre a existência do débito. Em contratos com pagamento por etapas, título emitido sem a medição correspondente pode ser discutido, inclusive quanto à certeza e liquidez exigidas pelo art. 783 do CPC.

Dá para cancelar o protesto?

Depende do caminho. Havendo acordo, o cancelamento é requerido no tabelionato, com a anuência do credor. Não havendo, o art. 26, § 3º, da Lei nº 9.492/1997 exige determinação judicial.

Sou conselheiro, não síndico. O que posso fazer?

O conselho não contrata nem rescinde sozinho, mas pode e deve provocar formalmente a administração. Um pedido por escrito, registrado em ata, solicitando a medição técnica da obra e a prestação de contas dos pagamentos já realizados, costuma ser o primeiro movimento efetivo. Ele cria o registro e transfere a responsabilidade pela inércia.

A obra parou e a cobrança continuou?

Quanto mais tempo passa entre o pagamento e a medição, mais difícil fica demonstrar o que foi executado. A JHSP Advocacia atua em contratos de obra e serviços, da notificação extrajudicial à discussão judicial, com apoio de prova técnica.

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